Entrée en vigueur le 1er janvier 2015, la Loi PINEL permet d’investir dans l'immobilier neuf locatif tout en bénéficiant d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 63 000 € sur 12 ans.
CONDITIONS D'APPLICATION
Les obligations de l'investisseur
Depuis le 1er janvier 2015 et ce jusqu’au 31 décembre 2024, tout contribuable fiscalisé en France et qui acquiert un logement neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA), peut bénéficier du dispositif PINEL. Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, le propriétaire bailleur doit respecter les conditions suivantes :
• à louer le logement nu à titre de résidence principale pour le locataire pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans, • deux acquisitions PINEL maximum, au titre d'une même année d'imposition, dans la limite de 300 000 € par foyer, • à signer un bail de location dans les douze mois qui suivent la DAT (date d'achèvement des travaux / livraison) ou de son acquisition si elle est postérieure, • à respecter les plafonds de ressources des locataire ainsi que les loyers plafonnés selon les zones définies par le texte de loi
Les obligations de constructions : éligibilité du bien
Pour que le bien soit éligible au dispositif PINEL il doit respecter les conditions suivantes :
• respecter les zones éligibles : zone A bis, zone A, zone B1, • être achevé dans les trente mois qui suivent la date de déclaration d'ouverture de chantier. • Respecter les dernières normes de construction en vigueur.
Les zones éligibles :
Zone A Bis : Paris et certaines communes de la première couronne.
Zone A : Le reste de la première couronne et une partie de la deuxième couronne, certaines villes de la Côte d'azur et du pays Genevois, ainsi que les métropoles de Lyon, Marseille et Lille.
Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, le reste de l'Ile de France, pourtour de la Côte d'Azur, les départements outre-mer et la Corse.
Zone B2 : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalières ou littorales chères. Pour être éligible à la loi PINEL, les communes devront bénéficier d’un agrément préfectoral.
Zone C : Est exclue du dispositif
Pour connaitre la zone d’une commune: htpps://www.service-public.fr Rubrique zonage abc
DÉFISCALISATION PINEL : MODE D’EMPLOI
Le dispositif PINEL n'est pas cumulable sur un même bien avec les dispositifs BESSON, ROBIEN, ROBIEN RECENTRE, SCELLIER, DUFLOT ZRR, résidences hôtelières, loi MALRAUX, Monuments Historiques ou statut du loueur meublé.
La réduction d'impôt est de 12, 18 ou 21% du montant de l'investissement en fonction de l’engagement de location qui peut être de 6, 9 ou 12 ans, soit 2% par an les 9 premières années puis 1% par an jusqu’à la douzièmes année.
Cette réduction s'applique à deux acquisitions maximum par an dans la limite de 300000€ d’investissement et un plafond de 5 500 €/m² (le surplus ne pouvant être défiscalisé).
La réduction d’impôt PINEL est concerné par le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €, toutefois, ce plafond n'est pas rétroactif, aussi, un investissement défiscalisant type Scellier réalisé avant le 1er janvier 2013 ne se cumule pas et le plafond appliqué est celui de l’année relatif à la loi de réduction la plus ancienne.
La location à un ascendant/descendant est possible si : • Le bailleur respecte les plafonds de loyers, • Le bailleur respecte les ressources des locataires, • le membre de la famille qui est locataire ne fait pas parti du foyer fiscal de l'investisseur bailleur.
PLAFONDS DE LOYERS PINEL 2018
Les plafonds de loyers dépendent de la zone géographique où se situe le bien loué.
Surface en m² Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Barème de base pour 2020 17.43 € 12,95 € 10,44 € 9.07€
Ces plafonds sont réévalués chaque année. A ce barème de base est appliqué ensuite en fonction de la surface de chaque logement, un coefficient multiplicateur.
Ce coefficient est calculé de la manière suivante : 0,7 + 19/S (ou S est la surface pondérée du logement). Ce coefficient est pris en compte entre 0,8 et 1,2.
Exemple : un studio de 25 m² en zone A. Le résultat de la formule est donc 0,7 + 19/25 = 1,46 Le maximum de 1,2 s'applique dans ce cas, le loyer maximal autorisé sera donc de 12,95 x 1,2 x 25 = 388.5 €
PLAFONDS DE RESSOURCES DE LOCATAIRES EN LOI PINEL Les plafonds de ressources des locataires sont déterminés en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique où se situe le bien Les plafonds de ressources correspondent aux revenus du ou des locataires en année n-2
Foyer du locataire Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Personne seule 38 465€ 38 465 € 31 352 €. 28 217 € En couple 57 489 € 57 489 € 41 868 €. 37 861 € Avec 1 personne à charge 75 361 € 69 105 € 50 349 € 45 314 € Avec 2 personnes à charge 89 439 € 82 776€ 60 783 € 54 705€ Avec 3 personnes à charge 107 053 € 97 991 € 71 504 € 64 354 € Avec 4 personnes à charge 120 463 € 110 271 € 80 584€ 72 526 € Majoration à partir de la 5ème + 13 421 € + 12 286 € + 8 990€ + 8 089 €